6.11.1984

Kanne

Matti A ja hänen vaimonsa Pirjo A olivat Asunto Oy B:lle 17.3.1982 ja rakennusliike C:lle 26.3.1982 tiedoksi toimittamansa haasteen nojalla Pirkkalan KO:ssa kertoneet, että he olivat 10.2.1977 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet rakennusliikkeeltä asunto-osakeyhtiön osakkeen n:o 3, joka oikeutti huoneiston A3 hallintaan Lempäälän kunnassa sijaitsevassa tuolloin rakenteilla olleessa asunto-osakeyhtiön omistamassa talossa. Rakennusliike oli kauppakirjassa sitoutunut rakentamaan talon rakennuspiirustusten mukaisesti ja korjaamaan vuositakuuaikana huoneistossa havaittavat takuuseen sisältyvät viat. Takuuaikana havaittiin, että huoneiston alakerran takkahuoneen, eteisen ja pukuhuoneen lattia oli rakennettu kaltevaksi kaltevuuden ollessa enimmillään 25 millimetriä kahden metrin matkalla. Lisäksi lattiassa oli kohoumia. Rakennuspiirustusten mukaan lattian tuli kuitenkin olla vaakasuora ja tasainen. Rakennustietosäätiön kortistossa julkaistun suosituksen mukaan betonipinnan tasaisuuden tuli vastata käyttötarkoituksen ja sijainnin mukaisia vaatimuksia. Poikkeama annetusta tasosta sai asuinhuoneistossa olla enintään yksi tai kaksi millimetriä kahden metrin matkalla. Lempäälän rakennuslautakunta oli huoneistossa 18.8.1979 suorittamansa katselmuksen perusteella ilmoittanut, ettei lattia kaltevuutensa ja epätasaisuutensa vuoksi vastannut normaalia hyvää rakennustapaa. Kun takkahuoneen, eteisen ja pukuhuoneen lattia ei ollut rakennuspiirustusten eikä hyvän rakennustavan mukainen ja viat haittasivat asunnon käyttämistä ja koska kysymyksessä oli sellainen huoneiston rakenteesta johtuva sisäpuolinen vika, jonka korjauttaminen asunto-osakeyhtiöstä annetun lain 12 §:n mukaan kuului asunto-osakeyhtiölle, kantajat olivat vaatineet, paitsi muuta, josta ei nyt ollut kysymys, että rakennusliike ja asunto-osakeyhtiö velvoitettaisiin määräajassa omalla kustannuksellaan korjaamaan asunnon takkahuoneen, eteisen ja pukuhuoneen lattia hyvän rakennustavan mukaisesti vaakasuoraan ja tasaiseksi sekä saattamaan lattia tarpeellisilta osin uudella parketilla päällystettynä samaan tasoon siihen rajoittuvan olohuoneen lattian kanssa, oikaisemaan takan edessä oleva kaakelilaatoitus ja saattamaan lattia ja muut työhön liittyvät kohteet työn päätyttyä asianmukaiseen kuntoon uhalla, että vastaajien laiminlyödessä mainitut työt kantajat saattoivat korjauttaa lattian vastaajien kustannuksella. Lisäksi kantajat olivat vaatineet, että vastaajat velvoitettaisiin korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa.

KO:n päätös 1.12.1982

Rakennusliikkeen ja asunto-osakeyhtiön vastustettua kannetta ja vaadittua kantajilta korvausta oikeudenkäyntikuluistaan KO oli päätöksessään lausunut selvitetyksi, että rakennusliike oli kanteessa mainitulla kauppakirjalla ja siinä mainituin ehdoin myynyt Matti ja Pirkko A:lle puheena olevan huoneiston. Takuuaikana takkahuoneen lattiassa oli havaittu noin 35 millimetrin korkuinen lattian poikki ulottunut kohouma. Lempäälän rakennuslautakunta oli 18.8.1979 suorittamassaan katselmuksessa todennut, että takkahuoneen lattia oli epätasainen ja kalteva. Asiaa 9.12.1980 käsitellessään rakennuslautakunta oli lausuntonaan ilmoittanut, ettei takkahuoneen lattia tasaisuudeltaan vastannut normaalia hyvää rakennustapaa. Rakennusliikkeen korjattua kysymyksessä olevaa lattiaa heinäkuun lopulla 1982 sen betonipinta oli nostettu viereisen olohuoneen parkettilattian tasalle seurauksin, että jos takkahuoneen lattian päälle olisi asennettu mosaiikkiparketti, takkahuoneen lattia olisi noussut noin 12 - 15 millimetriä olohuoneen lattian tasoa korkeammalle. Takkahuoneen lattiassa oli korjaustyön jälkeenkin yli 10 millimetrin kaltevuuksia kahden metrin matkalla. Kun yli neljän millimetrin poikkeamia kaltevuuksissa kahden metrin matkalle ei jutussa esitetyn selvityksen mukaan pidetty hyväksyttävänä, lattia oli siten piirustusten ja hyvän rakennustavan vastainen.

Kysymyksessä oleva virheellisyys oli ollut talon rakenteessa ja siis sellainen, että sen korjauttaminen asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 12 §:n mukaan kuului asunto-osakeyhtiölle rakennuksen omistajana. Sitä vastoin parketin asentaminen takkahuoneen lattiaan oli perustunut kantajien ja rakennusliikkeen välillä asunnon kaupantekopäivänä tehtyyn eri sopimukseen, joten asunto-osakeyhtiö ei ollut vastuussa lattian päällystämisestä. Sen vuoksi ja kun lattian korjaustyö oli luonteeltaan sellainen, että toinenkin saattoi sen vastaajien puolesta tehdä ja kun rakennusliikekin oli KO:n päätöksestä ilmenevillä perusteilla vastuussa työn suorittamisesta, KO oli, hyläten asunto-osakeyhtiötä vastaan ajetun kanteen muilta osin, velvoittanut asunto-osakeyhtiön yhdessä rakennusliikkeen kanssa korjaamaan kysymyksessä olevan asunnon takkahuoneen, eteisen ja pukuhuoneen lattian hyvän rakennustavan mukaan vaakasuoraksi ja tasaiseksi sekä määrännyt, että työt oli suoritettava kahden kuukauden kuluessa siitä kun KO:n päätös sai lainvoiman uhalla että kantajilla muutoin oli oikeus teettää ne vastaajien kustannuksella. Lisäksi KO oli velvoittanut asunto-osakeyhtiön suorittamaan kantajille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 9.500 markkaa.

Turun HO:n tuomio 20.1.1984

HO, jonka tutkittavaksi muun muassa Matti ja Pirkko A sekä asunto-osakeyhtiö olivat saattaneet jutun, oli tuomiossaan lausunut, että rakennusliikkeen ja A:n puolisoiden välillä tehdyn kysymyksessä olevaa asuntoa koskevan kauppakirjan ehtojen mukaan myyjä oli sitoutunut ostajille vastaamaan siitä, että vuositakuuaikana asunto-osakeyhtiön huoneistossa havaittavat takuuseen sisältyvät puutteet ja viat korjattiin joko urakoitsijan tai myyjän eli siis rakennusliikkeen toimesta. Koska nyt oli kysymys sanotunlaisista puutteista ja vioista, asunto-osakeyhtiö ei ollut vastuussa niiden korjaamisesta. Sen vuoksi HO oli, kumoten KO:n päätöksen tältä osin, hylännyt asunto-osakeyhtiötä vastaan ajetun kanteen ja vapauttanut sen KO:n määräämästä korjausvelvollisuudesta tai velvollisuudesta suorittaa teettämisuhasta aiheutuvia kustannuksia sekä korvaamasta Matti ja Pirkko A:n oikeudenkäyntikuluja. Lisäksi HO oli velvoittanut Matti ja Pirkko A:n yhteisvastuullisesti suorittamaan asunto-osakeyhtiölle oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi KO:n osalta 2.500 markkaa.

Perustelut

Asunto-osakeyhtiöstä annetun lain 10 §:n mukaan huoneisto on, ellei toisin ole sovittu, luovutettava osakkeenomistajalle siinä kunnossa kuin hän kohtuudella voi vaatia. Säännöksestä ilmenee, että kun asunto-osakeyhtiön omistamassa talossa oleva huoneisto rakennuksen valmistuttua luovutetaan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalle, yhtiö on vastuussa luovutettavan huoneisto kunnosta.

Matti ja Pirkko A:n hallinnassa olevan huoneiston A 3 takkahuoneen, eteisen ja pukuhuoneen lattiat ovat huoneistoa A:n puolisoille luovutettaessa olleet niin kalteva ja niiden betonipinnat niin epätasaiset, että lattioitta ei voida pitää hyvää rakennustapaa noudattaen tehtyinä. Huoneisto ei näin ollen ole ollut siinä kunnossa kuin A:n puolisot ovat kohtuudella voineet vaatia. Rakennusliike on edellä mainitun lainkohdan mukaan vastuussa sanottujen vikojen korjauttamisesta eikä se seikka, että myös rakennusliike on A:n puolisoiden kanssa tekemässään kysymyksessä olevaa huoneistoa koskevassa kaupassa sitoutunut vastaamaan siitä, että vuositakuuaikana huoneistossa havaittavat takuuseen sisältyvät puutteet ja viat korjataan rakennusliikkeen toimesta, vapauta asunto-osakeyhtiötä suhteessa osakkeenomistajiin mainitusta korjausvelvollisuudesta.

Tuomiolauselma

HO:n tuomio kumotaan siltä osin kuin Matti ja Pirkko A:n Asunto Oy B:tä vastaan ajama kanne on hylätty ja A:n puolisot velvoitettu korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut. A:n puolisot vapautetaan mainitusta maksuvelvollisuudesta. Asunto-osakeyhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti nyt kysymyksessä oleviin velvoitteisiin jutussa jo lainvoimaisesti tuomitun rakennusliike C:n kanssa korjaamaan kysymyksessä olevan asunnon takkahuoneen, eteisen ja pukuhuoneen lattia hyvän rakennustavan mukaan vaakasuoraksi ja tasaiseksi sekä saattamaan lattia tarpeellisilta osiltaan uudella parketilla päällystettynä samaan tasoon siihen rajoittuvan olohuoneen lattian kanssa, oikaisemaan takan edessä oleva kaakelilaatoitus ja saattamaan lattia ja muut työhön liittyvät kohteet työn päätyttyä asianmukaiseen kuntoon. Työt on suoritettava kahden kuukauden kuluessa tästä päivästä uhalla, että asunto-osakeyhtiön jättäessä ne määräajassa tekemättä, A:n puolisoilla on oikeus teettää ne asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Lisäksi asunto-osakeyhtiö velvoitetaan suorittamaan Matti ja Pirkko A:lle yhteiseksi korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista jutussa kohtuulliseksi katsotut 8.000 markkaa.